CBRE: Thị trường Bất động sản APAC bắt đầu hồi phục từ cuối năm 2020

Thị trường Công nghiệp & Kho vận toàn cầu dự đoán sẽ có khả năng hồi phục nhanh hơn thị trường Văn phòng, Bán lẻ và Khách sạn.

Tốc độ hồi phục của thị trường Bất động sản (BĐS) thương mại sẽ chậm hơn nền kinh tế nói chung. Theo Báo cáo đánh giá giữa năm về Triển vọng thị trường Bất động sản khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của CBRE, hầu hết các mảng thị trường BĐS sẽ bắt đầu hồi phục từ cuối năm 2020 đến cuối năm 2021.

Mặc dù tình trạng giãn cách xã hội cùng với những hạn chế trong việc đi lại đã được nới lỏng tại hầu hết các khu vực ở Châu Á – Thái Bình Dương, mức độ hồi phục của các hoạt động kinh tế và thị trường BĐS nhìn chung không đồng đều tại các nước. Theo như Chỉ số đo lường mức độ phục hồi của các nước do CBRE đánh giá dựa trên hoạt động kinh tế, vận tải, hoạt động mua sắm, giải trí, du lịch, làm việc; New Zealand, Trung Quốc, Đài Loan và Việt Nam đang dẫn đầu.

Biểu đồ 1: Chỉ số phục hồi, CBRE Index
Nguồn: Báo cáo Triển vọng thị trường 2020 (đánh giá giữa năm), BP. Nghiên cứu CBRE Châu Á – Thái Bình Dương, Tháng 8/2020

CBRE dự kiến thị trường Công nghiệp & Kho vận sẽ phục hồi nhanh chóng khỏi sự suy thoái kinh tế do dịch bệnh gây ra. Yếu tố kích cầu sẽ đến từ sự phát triển của mảng Thương mại điện tử.

Các mảng thị trường BĐS khác sẽ cần nhiều thời gian hơn để thích nghi với xu hướng phát triển mới, bao gồm: Các mặt bằng và toà nhà Văn phòng sẽ cơ cấu lại để tăng tính linh hoạt trong việc đáp ứng các nhu cầu thuê đa dạng từ khách thuê; các Khách sạn đang chờ sự quay lại của nhóm khách du lịch theo đoàn; và mảng Bán lẻ sẽ phải thích nghi với sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, những cửa hàng mua sắm truyền thống sẽ có ít khách lui tới hơn, nhưng lượng chi tiêu của khách cho một lần mua sắm sẽ cao hơn trước đây.

Theo Báo cáo, các công ty công nghệ vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường văn phòng khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. Số lượng yêu cầu thuê tăng lên từ ngành Dược phẩm, cùng với sự hồi phục của thị trường Trung Quốc góp phần tạo nên một viễn cảnh khả quan hơn trong thời gian tới. Đối với mảng Công nghiệp & Kho vận, nhu cầu thuê vẫn sôi động do các công ty thương mại điện tử phát triển với tốc độ phi mã. Mảng Bán lẻ và Khách sạn sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn tuy vẫn có nhiều tiềm năng phục hồi.

Về thị trường đầu tư, nhà đầu tư tổ chức trong khu vực đang tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực Kho vận thông qua liên doanh hoặc/ và đầu tư vốn. Một số nhà đầu tư tổ chức nước ngoài đang có chiến lược đầu tư vào các tài sản văn phòng tại vị trí đắc địa của các thành phố cửa ngõ của Nhật Bản, Trung Quốc và Singapore.

Ảnh minh hoạ

Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết, “Đại dịch này đã để lại ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế thế giới. Tuy nhiên, khu vực Châu Á – Thái Bình Dương được tin rằng sẽ bắt đầu hồi phục từ cuối năm nay cho đến hết năm 2021”.

Bà cũng cho biết thêm, “Trong khủng hoảng kinh tế lần này, lãi suất sẽ được giữ ở mức thấp nhất nhằm giúp kích cầu cho thị trường bất động sản thương mại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương trong bối cảnh chênh lệch giữa tỷ suất đầu tư vào bất động sản và trái phiếu chính phủ ngày càng lớn. Các nhà đầu tư vẫn rất quan tâm vào bất động sản thương mại mặc cho lệnh hạn chế di chuyển và họ cũng đang tiếp cận các cơ hội đầu tư khác như các khoản nợ, tài sản có doanh thu ổn định và đất phát triển Công nghiệp & Kho vận”.

Báo cáo đánh giá về Triển vọng thị trường Bất động sản khu vực Châu Á – Thái Bình Dương được CBRE phát hành vào đầu năm nay đã chỉ ra các xu hướng chính ảnh hưởng đến thị trường BĐS thương mại như xu hướng đi ngược toàn cầu hoá, giảm phát, và thay đổi về nhân khẩu học. Trong báo cáo cập nhật giữa năm, CBRE vẫn giữ vững quan điểm về các xu hướng này và cập nhật thêm tình hình cũng như ảnh hưởng từ đại dịch đến các xu hướng trên.

Công nghiệp & Hậu cần

Sự phát triển của ngành Thương mại điện tử sẽ góp phần định hình mảng Công nghiệp & Hậu cần. Những sản phẩm nhà kho hiện đại đang nhận được khá nhiều sự quan tâm của khách thuê. Ngoài ra, còn có thêm nguồn cầu từ các đơn vị Bán lẻ gia tăng không gian lưu trữ hàng hoá để đáp ứng sự biến động nhu cầu tiêu dùng và từ các đơn vị sản xuất da dạng hoá chuỗi cung ứng để giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc. Chỉ số Quản lý thu mua (Purchasing Managers Indexes) trong tháng 6 của Trung Quốc, Úc và Việt Nam đều tăng trưởng khá tốt.

Tại Châu Á – Thái Bình Dương, nhu cầu thuê kho lạnh tăng nhanh nhờ vào các hoạt động mua sắm trực tuyến thực phẩm tươi sống và tạp hoá tổng hợp. Nhu cầu thuê đến từ những công ty thương mại điện tử và các công ty logistics 3PL giúp thu hút nhà đầu tư.

Biểu đồ 2: Triển vọng giá thuê, Bất động sản Kho vận, 2020
Nguồn: Báo cáo Triển vọng thị trường 2020 (đánh giá giữa năm), BP. Nghiên cứu CBRE Châu Á – Thái Bình Dương, Tháng 8/2020

Văn phòng

Trong năm nay, CBRE nhận thấy xu hướng khách thuê trả mặt bằng hoặc thu hẹp diện tích thuê, dẫn đến sự tăng nhẹ của tỷ lệ trống lên 1đpt, trước khi hồi phục vào năm sau. Giá thuê dự kiến sẽ giảm từ 3-6% trong năm 2021. Nhiều doanh nghiệp đã áp dụng chính sách vừa làm việc tại nhà và tại văn phòng xen kẽ các ngày trong tuần. Một vài văn phòng cũng trang bị những biện pháp phòng chống dịch bệnh và thực hiện giãn cách xã hội trong ngắn hạn như đề biển báo, tạm thời đóng những khu vực sinh hoạt chung, giảm tải số lượng nhân viên trong văn phòng hoặc chuyển văn phòng ra khu vực ngoài trung tâm.

Nhu cầu thuê văn phòng khu vực Châu Á – Thái Bình Dương phục hồi đáng kể trong những tháng gần đây, nhờ vào thị trường Đài Bắc và một số thị trường tại Nhật kết hợp với việc tăng mạnh hoạt động thuê ở Trung Quốc. Điều này cho thấy rằng số lượng yêu cầu thuê sẽ tăng mạnh trở lại vào QIV/2020.

Bán lẻ

Vai trò của những cửa hàng mua sắm truyền thống vẫn rất quan trọng đối với người tiêu dùng mặc cho sự cạnh tranh và phát triển của thương mại điện tử trong đại dịch ngày càng mạnh mẽ. Người tiêu dùng có thể không đến các cửa hàng nhiều như trước đây nhưng lại chi mạnh tay hơn cho những lần đến. Họ cũng rất ưa chuộng những trung tâm thương mại ngoài trời hơn trung tâm mua sắm đóng kín. Dịch vụ nhận hàng ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướng của nhiều nhà bán lẻ.

Tại Châu Á – Thái Bình Dương, tâm lý người tiêu dùng đã hồi phục ổn định hơn từ Tháng 5 khi các lệnh cấm và phong toả dần nới lỏng. Tuy nhiên, các hoạt động cho thuê vẫn chật vật trong những tháng cuối năm mặc dù chủ nhà đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho khách thuê. Tại những khu vực khác, tuy các kênh bán hàng trực tuyến vẫn chiếm sóng nhưng mô hình cửa hàng truyền thống tạo trải nghiệm cho người tiêu dùng vẫn sẽ là xu hướng chính một khi đại dịch lắng xuống.

Biểu đồ 3: Triển vọng giá thuê, Bán lẻ, 2020
Nguồn: Báo cáo Triển vọng thị trường 2020 (đánh giá giữa năm), BP. Nghiên cứu CBRE Châu Á – Thái Bình Dương, Tháng 8/2020

Khách sạn

Du lịch nghỉ dưỡng được kì vọng sẽ dẫn dắt giai đoạn đầu của quá trình hồi phục, tuy vậy chỉ đến khi nhóm khách du lịch theo mục đích công tác hoặc khách đoàn hoạt động sôi nổi trở lại, thị trường khách sạn mới có thể phục hồi hoàn toàn. Thị trường khách sạn cũng đã từng phải mất gần 2,5 năm để khôi phục lại sau sự kiện 11/9 và sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Dịch bệnh bùng phát khiến doanh thu ngành khách sạn chịu ảnh hưởng nặng nề và điều này sẽ dẫn đến việc nhiều khách sạn sẽ chọn hướng đến việc tái định vị, chào bán và thậm chí đóng cửa hoạt động tạm thời.

Tại một số khu vực với quy mô thị trường khách nội địa lớn như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản và Đài Loan, thị trường khách sạn đã từng bước ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực trong vài tháng trở lại đây, chủ yếu nhờ vào sự lên ngôi của xu hướng bình thường mới ‘staycation’. Du lịch theo hình thức doanh nghiệp và du lịch đại trà ‘mass tourism’ có thể sẽ tiếp tục sôi động trở lại trong năm 2021. Một số nhà ‘co-living’ sẽ phát triển nhằm tối ưu hoá hoạt động và lợi nhuận cho thuê.

CBRE